Wenn es darum geht selbstbestimmte finanzielle Entscheidungen zu treffen, so sollte man sich sowohl mit den positiven Aspekten von Finanzprodukten auseinander setzen, als auch mit den negativen Bereichen, bzw. Risiken. Nur durch eine eigene Meinung und Einschätzung von Risiken, besteht die Möglichkeit Kritik an einem Mietkautionsdepot einzuordnen und eine Empfehlung alternativer Kautionsformen in Betracht zu ziehen.

In diesem Artikel sollen die 6 größten Kritikpunkte bei einem Kautionsdepot betrachtet werden, sodass man als Mieter und Vermieter damit souverän umgehen kann.

Häufig noch ungewohnt für Mieter und Vermieter

Deutschland hat bis vor einigen Jahren noch eine hohe Aversion zu Themen rund um die Börse gehabt. Die Investition in Aktien und Fonds war für viele Verbraucher kein Alltagswissen. Der Bankberater hat häufig die finanziellen Geschicke gelenkt und bzgl. Finanzprodukten beraten. Dies hat sich mittlerweile geändert, es gibt zahlreiche Finanzblogs und einen freien Zugang zu Finanzwissen in einfachen Worten. Das Wissen zu Börse ist somit nicht mehr Eliten vorbehalten, das Investieren in Fonds keine Raketenwissenschaft.

Trotzdem ist das Investieren in Fonds für die Mietkaution häufig noch ungewohnt für Mieter und Vermieter. Es lohnt sich daher dieses Wissensvakuum zu füllen. Früher haben sich Mieter und Vermieter darüber informiert wo und wie man ein Kautionssparbuch rechtssicher einrichten kann, heute ist die Information über Mietkautionsdepots frei verfügbar. Hier eine Auswahl an Quellen, die als Recherche hilfreich sind:

Insbesondere ältere Mieter oder Vermieter fühlen sich mit der Nutzung eines Kautionsdepots überfordert, weil der Bankberater dies nicht aktiv am Bankschalter anbietet.

Tipp: Auch wenn Kautionsdepots für viele Mieter und Vermieter noch ungewohnt sind, so hilft die selbstbestimmte Recherche, sowohl zu Fonds, ETF-Fonds, als auch in Kombination zur Nutzung eines Kautionsdepots.

Kautionsdepot kann nur von Mieter eingerichtet werden

Eine der größten Kritikpunkte bei einem Kautionsdepot ist die fehlende Kautionsverwaltung für Vermieter. Tatsächlich gibt es bisher (2021) bei keinem Depotanbieter die Möglichkeit als Vermieter ein Kautionsdepot einzurichten und dies bspw. für mehrere Mieter inkl. Mietverwaltung zu nutzen.

Dies hängt damit zusammen, dass dies durch das Mietrecht aktuell nicht unterstützt wird. In diesem heißt es in §551:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Banken haben sich darauf spezialisiert standardisierte Produkte wie Mietkaution Sparkonten bereitzustellen mit einem festen oder variablen Zinssatz. Bei einem Kautionsdepot hat man als Investor viel mehr Möglichkeiten der Anlage. Hierfür gibt es schlicht bisher noch keine standardisierten Produkte, der Mieter muss individuell gemäß Mietrecht eine andere Anlageform wählen. Ggf. kommt ein Mietkautionsdepot in Zukunft ebenfalls für Vermieter in Frage, wenn sich Banken darauf spezialisiert haben und standardisierte Produkte, bspw. mit unterschiedlichen Risikogruppen anbieten, ähnlich wie dies bereits Growney als Robo-Advisor anbietet.

Verpfändung ist immer manuell notwendig

Dadurch, dass ein Mietkautionsdepot bisher noch keine komplett digitalen Prozesse bietet, ist es aktuell bei allen Mietkautionsdepot nötig die Verpfändung des Depots im Anschluss an die Einrichtung manuell durchzuführen. Was bedeutet das konkret?

Als Mieter muss man entweder bei der depotführenden Bank oder dem Depotvermittler nach einer Verpfändungserklärung nachfragen, diese ausdrucken, ausfüllen und an die Bank schicken. Erst danach ist die Mietkaution vollständig eingerichtet, weil der Vermieter die Werte als Sicherheit erhält.

Viele Mieter und Vermieter schreckt dieser manuelle Prozess ab, oder sie haben keinen Drucker oder eine Möglichkeit etwas auszudrucken. Es ist zu erwarten, dass sich dies in Zukunft bei großen Kautionsdepot Anbietern verändern wird und diese ebenfalls eine digitale Möglichkeit bieten eine Verpfändung zu erzeugen und an die Bank zu schicken, ähnlich wie es bspw. die DKB Bank bei Ihrem volldigitalen Kautionskonto gelöst hat.

Gebühren bei Depot vs. kostenloses Kautionskonto

Vergleicht man ein Kautionsdepot mit einem Kautionskonto, so ist unschwer zu erkennnen, dass bei einem Depot zunächst einmal Kosten bzw. Gebühren entstehen, ein Kautionskonto gibt es jedoch kostenfrei. im Kautionsrechner kann man dies einfach miteinander vergleichen:

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Vergleicht man ein Kautionskonto mit einem Kautionsdepot, so stellt man schnell fest, dass sich hierbei jedoch auch ein weiterer Aspekt stark unterscheidet: Die Rendite. Erhält der Mieter auf einem Kautionskonto im besten Fall noch 0,01% Zinsen, so sind es bei einem Kautionsdepot je nach Fonds nach Abzug der Gebühren 1%, 2% und mehr – je nach Risikobewusstsein. Die Gebühren, welche somit anfangs anfallen, sowohl für die Verpfändung einmalig als auch für das Halten der Fonds, werden in der Regel durch die Rendite wieder mehr als wett gemacht. Ein Vergleich der zwei populärsten Anbieter 2021 im Vergleich, direkt hier:

Growney Kautionsdepot

Die Vorteile bei einem Growney Kautionsdepot

Einfach online beantragen

Verpfändungserklärung über Kundendienst anfragen

Für längerfristige Mietverhältnisse ideal

Vergleichsweise hohe Rendite auf die Kaution zu erwarten

Innerhalb kurzer Zeit Kaution eingerichtet

Nach Mietverhältnis einfach aufzulösen oder auch als Investition weiterhin nutzbar

Jetzt ein Growney Kautionsdepot einrichten

DKB Bank

Die Vorteile bei einem DKB Kautionskonto

Einfach online beantragen

Verpfändungserklärung im Onlinebanking beantragen

Eignet sich auch für kurze Mietverhältnisse

Innerhalb kurzer Zeit Kaution eingerichtet

Nach Mietverhältnis einfach aufzulösen, Geld wird schnell überwiesen

Jetzt ein DKB Kautionskonto einrichten

Kündigungsdauer je nach Depot unterschiedlich

Das Mietrecht gibt vor, dass der Vermieter das Kautionskonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen soll. Die Logik dahinter folgt den meisten Mietverträgen, welche ebenfalls eine dreimonatiger Kündigungsfrist aufweisen. Somit soll das Konto bei Auflösung des Mietvertrages ebenfalls zeitnah aufgelöst werden können.

Bei Mietkautionsdepots wird diese Logik jedoch häufig dadurch konterkariert, dass der Mieter das Depot anlegt um langfristig zu investieren. Bei den meisten Depots beträgt die Kündigungsfrist tatsächlich 3 Monate oder sogar noch kürzer, es gibt jedoch auch Depots bei denen die Frist länger ist. Ob dies tatsächlich für den Mieter relevant ist, muss jeder Mieter für sich selber entscheiden – die gekauften Fondsanteile lassen viele Mieter auch nach Auszug noch im Depot, um diese entweder erneut zu verpfänden, oder aber als Vorsorge und Investition zu nutzen.

Risiko des Wertverlustes – die Kaution in Zeiten eines Börsencrashs

In dem Artikel „Kautionsdepot in Zeiten von einem Börsencrash“ wird gut zusammen gefasst, was mit den Werten im Mietkautionsdepot passieren kann. Das Diagramm von Growney bzw. der Anlagestrategie bei einem Anlagehorizont von 3 Jahren zeigt es auch deutlich:

Growney Anlagestrategie

Eines der größten Risiken bei einem Kautionsdepot besteht darin einen Wertverlust der Buchwerte zu realisieren, wenn diese bspw. zu einem ungünstigen Zeitpunkt ausgelöst werden. Also wenn der Vermieter im Schadensfall auf die Kaution zugreifen möchte, diese jedoch weniger Wert ist als initial angelegt.

Die Börse ist kein Sparschwein, zumindest nicht kurzfristig. Dadurch können Volatilitäten im Wert auftreten, die Mietkaution kann plötzlich geringer sein. Es gibt verschiedene Lösungen für diesen Fall:

  • Es wird vom Mieter ein Ausgleich auf das Mietkautionsdepot eingezahlt
  • Als Mieter wird vorab eine höhere Kaution hinterlegt, um mögliche Verluste auszugleichen
  • Es wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Kaution im Schadensfall durch den Mieter gezahlt wird, das Depot tatsächlich nur bei Nicht-Zahlung zum Einsatz kommt

Der größte Kritikpunkt bei der Volatilität besteht, eine Lösung besteht im Grunde genommen nur durch eine möglichst lange Mietdauer von mehr als 3 Jahren um langfristig Marktschwankungen auszugleichen und individuellen Absprachen zwischen Mieter und Vermieter.

Nachteile mit den Vorteilen abwägen

Die Nachteile bei einem Kautionsdepot sollten stets mit den damit verbundenen Vorteilen abgewogen werden. Diese sind bei einem Kautionsdepot:

  • Die aktuell höchste Renditechance auf die hinterlegte Kaution
  • Der Inflation wird durch Sachwerte vorgebeugt
  • Verwahrentgelder und Negativzinsen sind nicht relevant
  • Ein ansonsten „totes Kapital“ wird gewinnbringend genutzt
  • Steigen die Werte, so steigt auch die Sicherheit für den Vermieter
  • Je nach Risikobereitschaft von Mieter und Vermieter kann man als Mieter unterschiedliche Fonds auswählen

Veröffentlicht am

Autor: Mietkaution Redaktion

Unsere Redaktion setzt sich aus erfahrenen Finanzexperten zusammen. Damit Sie als Mieter und Vermieter auf dem neuesten Stand bleiben, sorgen unsere Redakteure regelmäßig mit aktuellen Artikeln dafür, dass Sie über alle Themen rund um die Mietkaution schnell und unkompliziert informiert werden.

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