Mietkaution in Fonds anlegen

Hier auf mietkautionsdepot.net werden unterschiedliche Möglichkeiten aufgezeigt, wie man die Mietkaution als Mieter und Vermieter einrichten kann. Für viele Mieter ist die Kaution ein lästiges Übel, welches zudem noch ein Loch in die Haushaltskasse reißt, das Geld ist so lange immobil wie man in der Wohnung wohnt und kann nicht genutzt werden. Im Schlimmsten Fall erhält man nicht die volle Kaution zurück, wenn man wieder auszieht, weil es an der Wohnung einen Schaden gibt oder Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Als Vermieter ist es zwar eine Sicherheit, trotzdem hat man nur bedingt daran Freude – denn die Kaution muss rechtssicher vom sonstigen Vermögen verwahrt werden. Zwar ist es eine Sicherheit auf die im Zweifelsfall zugegriffen werden kann – durch die aktuelle Zinspolitik der EZB und anhaltenden Niedrigzinsphase verliert die Sicherheit durch die Inflation eher an Kaufkraft. Viele Vermieter und Mieter sind daher auf der Suche nach einer Lösung um die Sicherheit zu leisten, diese jedoch mit einer attraktiven Rendite zu versehen.

Fragt man einen Vermieter, so ist für diesen der Cashflow wichtig – also dass die Investition in die Immobilie sich rentiert und die Wohnung gut vermietet ist. Eine Investition ist für den Vermieter somit verständlich – je nach Marktsituation kann diese Investition lohnen sein und ist in der Regel auf mehrere Jahre ausgelegt. Als Mieter möchte man ebenfalls lohnende Investment tätigen, durch das Mieten bleibt man mobil und kann sich je nach Lebenssituation vergrößern, verkleinern oder umziehen – in der Regel werden die Mietverhältnisse jedoch auf mehrere Jahre geschlossen, niemand zieht gerne und häufig um.

Daher liegt es nahe ebenfalls für die Mietkaution ein Investment zu suchen, welches über mehrere Jahre eine Rendite erwirtschaftet und gleichzeitig die Sicherheit bietet um im Schadensfall abgerufen zu werden. Die Investition in Fonds ist eine Möglichkeit dies zu leisten – verpfändet man also ein Depot oder Fondsanteile, so kann man damit ebenfalls die Mietsicherheit für den Vermieter schaffen. Ein Vergleich von Kautionsdepots ist hier direkt möglich:

Worauf muss man bei einem Kautionsdepot achten?

Möchte man als Mieter oder Vermieter ein Kautionsdepot nutzen, so gibt es 2-3 Dinge, welche hierbei beachtet werden sollte:

1. Ein Kautionsdepot kann lediglich als Mieter eingerichtet werden und anschließend an den Vermieter verpfändet werden
2. Nicht jedes Depot eignet sich als Kautionsdepot, es muss die Möglichkeit der Verpfändung bei der Depot führenden Depotbank geben. Im Vergleich sind alle Banken, die dies aktuell in Deutschland ermöglichen aufgeführt
3. Je nach Depotbank bedarf es neben der Legitimation via Post-Ident des Mieters, ebenfalls der des Vermieters
4. Die Gebühren trägt der Mieter, diese variieren je nach Depotbank
5. Die Fondsanteile, welche für die Verpfändung genutzt werden können während der Mietdauer nicht verkauft oder umgeschichtet werden (außer dies wird mittels Zug-um-Zug Geschäft in der Verpfändungserklärung und durch die Depotbank ermöglicht) – Somit sollten diese für ein langfristiges Investment von mehreren Jahren ausgewählt werden

Welche Fonds kann man nutzen um diese als Mietkaution anzulegen?

Die Gretchenfrage bei dem Kautionsdepot betrifft die eigentliche Anlage. Wie hoch darf der maximale Drawdown sein mit dem sich Mieter und Vermieter wohlfühlen? Wie volatil war der Fonds in der Vergangenheit? Und wie breit ist der Fonds aufgestellt?

Viele Mieter entscheiden sich für das einfachste Kautionsdepot, welches es auf dem Markt gibt und viele dieser Fragen abnimmt: Das Growney Kautionsdepot. Es ist deswegen einfach, weil der Mieter sich nicht mit der Anlage an sich auseinander setzen muss, er bestimmt lediglich eine Anlagephilosphie, den Rest verwaltet der automatische Finanzberater (auch Robo Advisor genannt).

Wer sich mit den verschiedenen verfügbaren Fonds beschäftigt, wird schnell von der Fülle der Informationen erschlagen. Hilfreiche Ratgeber sind hierfür bspw. die Zeitschrift Finanztest von der Stiftung Warentest um passende Fonds nach dem eigenen Risikoempfinden zu finden und hierbei die Gebühren nicht außer Sicht zu lassen.

Wie erfolgt die Verpfändung und Sicherheit?

Der Fonds oder die Fonds sind gefunden, man kennt nun die Anlagestrategie, das sind schon 50% der offenen Fragen. Eine der nun wichtigsten Fragen zu der Anlage eines Kautionsdepot besteht bzgl. der Verpfändung – wie funktioniert das und was wird dafür benötigt? Kurz: Eine Verpfändungserklärung.

Diese Erklärung ist nichts weiter als ein formloses Dokument, in welchem gegenüber der Depotbank erklärt wird, in welchem Umfang die Einlagen an eine dritte Person (Vermieter) verpfändet wird. Wenn dies unterschrieben an die Bank geschickt wird, erhält der Vermieter im Anschluss eine Urkunde. Diese ermöglicht ihm im Falle des Falles auf die Einlagen zuzugreifen. Gleichzeitig erhält der Mieter eine Bestätigung über die Verpfändung und kann die verpfändeten Fonds nicht mehr bewegen, bis diese Verpfändung aufgehoben wurde.

Was passiert im Schadensfall mit dem Kautionsdepot?

Eine Frage, welche nicht nur Mieter sondern auch Vermieter interessiert – wie funktioniert das Depot eigentlich im Schadensfall. Jeder Vermieter, der schon einmal mit Kautionen zu tun hatte, kennt die Schwierigkeiten. Man hat einen Anspruch, muss diesen jedoch erst einmal geltend machen um an das Geld zu kommen. Dies ist bei einem Kautionsdepot nicht anders, jedoch durch die Verpfändung rechtlich einwandfrei geregelt.

Der Vermieter wendet sich hierzu an die Bank und bekundet sein Anspruch aufgrund der Verpfändung. Es gibt nun zwei Optionen:

1. Die verpfändeten Fondsanteile werden nun liquidiert und der Barbertrag überwiesen
2. Die Fondsanteile werden auf das Depot des Vermieters übertragen, er kann diese nun selber verkaufen um seine Forderungen zu decken

Beide Situationen sind für Mieter und Vermieter nicht unbedingt immer sinnvoll. Um ein einvernehmliches Ergebnis zu erzielen, lohnt es sich zuvor das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter zu führen, wie damit verfahren werden soll.

Welche Vorteile bieten sich für Mieter und Vermieter durch ein Kautionsdepot?

Den größten Nachteil, den man bei einem Kautionsdepot hat liegt in den Marktschwankungen und einen ungünstigen Zugriffszeitpunkt, an welchen die Fonds liquidiert werden. Dies sollte man sich vorab bewusst sein und zwischen Mieter und Vermieter passende Lösungen finden. Die Vorteile bei einem Kautionsdepot liegen jedoch auf der Hand und sind insbesondere bei niedrigen Zinsen sehr deutlich:

Der Mieter profitiert von steigenden Buchwerten über einen längeren Zeitraum, sodass die Fondsanteile nach dem Auszug mehr Wert sind als zuvor. Der Vermieter profitiert ebenso von steigenden Buchwerten, da diese die Sicherheit erhöhen – im Schadensfall also auf die volle Kaution inklusive der Wertzuwächse zugegriffen werden kann.

Wählt der Mieter zudem Fonds aus, welche eine Dividende ausschütten, so kann zusätzlich zu den Buchwerten ebenfalls eine Dividendenrendite Jahr für Jahr erzielt werden.