Als die Website mietkautionsdepot.net im Jahr 2011 gestartet wurde, gab es noch keine Robo-Advisor. Somit wurden verschiedene Anlageklassen beschrieben, die man als Fonds kaufen und anschließend im Rahmen eines Kautionsdepots verpfänden konnte. Für den Bereich Indexfonds wurde damals konstatiert: „Rentable Anlage mit Indexfonds möglich“.

Heute, im Jahr 2021 hat sich diese Sichtweise nicht geändert, Indexfonds – auch ETF Fonds genannt, werden von sogenannten Robo Advisors automatisch gehandelt und das Depot dadurch gestaltet. Diese sind als Sparplan oder Einmalanlage möglich und längst haben ETF-Sparpläne das klassische Sparbuch abgelöst. Für Kinder wurde früher ein Sparbuch bei der Bank eröffnet, heute entspricht der ETF-Sparplan dieser Anlage.

Robo Advisor, auf deutsch: Automatischer Berater machen sich die günstigen Kosten der ETF-Fonds für das Handeln zu Nutze und bieten als Produkt eine Investment Strategie an, welche es ermöglich in verschiedene Fonds zu investieren und eine dafür zu erwartende Rendite zu erzielen – sofern die Märkte wie in der Vergangenheit sich weiterentwickeln.

Robo Kaution – was ist das?

Jüngst hat die Immobilienzeitung berichtet „Robo Advisor verwaltet Mietkaution“ und hat damit beschrieben wie diese Form der Geldanlage nun auch seit 2020 als Mietsicherheit genutzt werden kann. Denn ebenso wie das Sparbuch in anderen Bereichen des Lebens ausgesorgt hat, werden nun ebenfalls die klassischen Sparbücher für die Mietsicherheit abgelöst. Schon 2001 gab es die Mietrechtsreform, welche den Grundstein legte um eine Alternative zum Sparbuch zu ermöglichen. Zu dieser Zeit kamen viele Versicherungen und Banken auf den Markt, welche Produkte wie Kautionsbürgschaften oder Bankavale als Produkte für den Mieter angeboten haben. Die Kosten rangierten zwischen 3,5% und 5,25% der eigentlichen Kautionssumme pro Jahr. Die Sicherheit hat die Versicherungsgesellschaft oder Bank im Schadensfall gegeben. Ein Sparprodukt waren die Versicherungen nie, im Gegenteil – die eingezahlten Gebühren hat man als Mieter nie wieder gesehen – dafür dass man die Kaution nicht in voller Höhe hinterlegen musste.

Viele Mieter haben jedoch Geldanlagen in Aktien und Fonds und kennen daher die Geldanlage als eine Möglichkeit das angesparte Geld zu investieren und eine Rendite damit zu erzielen. Die Mietkaution ist hingegen häufig „totes Kapital“, da diese einmal zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt wird und dann nach Jahren wieder ausgelöst wird. Der Robo-Advisor macht das Anlagen noch einfacher – als Anleger muss man sich nicht mit den einzelnen Fonds auskennen, also ob diese thesaurierend oder ausschüttend sind, wie hoch die TER (Total Expense Ratio) während der Haltedauer ist und welche Gebühren bei Kauf und Verkauf anfallen. Somit eignen sich Robo-Advisor ideal für eine höhere Rendite für die hinterlegte Mietsicherheit als bei einem klassischen Sparbuch.

Das Wort Robo Kaution ist somit eine Zusammensetzung aus Robo Advisor und Mietkaution. Es steht für die Hinterlegung der Mietkaution mit einem Robo Advisor.

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Wie funktioniert die Mietsicherheit bei der Robo Kaution?

Die Robo-Kaution entspricht im Großen und Ganzen einem Mietkautionsdepot – mit dem Einzigen Unterschied dass der Mieter nicht selbstständig die Fonds aussuchen muss, sondern lediglich eine Anlagestrategie wählt in welcher bereits verschiedene Fonds zusammengestellt wurden.

Der Ablauf entspricht anschließend dem eines Kautiondepots:

  1. Anlagen eines Depots durch einen Robo-Advisor
  2. Fonds in mindestens der Höhe der Mietsicherheit kaufen
  3. Verpfändung des Depots an den Vermieter – die Mietsicherheit ist dadurch hinterlegt

Nachdem die Fondsanteile gekauft und verpfändet wurden ist ein Verkauf der Anteile so lange nicht mehr möglich, wie die Verpfändung besteht. Insbesondere da ETF-Fonds langfristig gehalten Sinn ergeben, ist diese Anlage für Mieter und Vermieter sinnvoll.

Welche Vorteile gibt es für Mieter – welche für Vermieter?

Die Vorteile liegen sowohl auf Mieter als auch auf Vermieterseite, auch wenn dies zunächst mit etwas mehr Aufwand verbunden ist. Traditionell hat der Vermieter die Kaution auf einem Sparbuch oder einem Mietkautionskonto hinterlegt und legt diese für den Mieter an.

Bei einem Kautionsdepot mit einem Robo-Advisor legt der Mieter die Kaution selber an – in Form von Fonds und verpfändet diese Sicherheit an den Vermieter. Grundsätzlich kann die hinterlegte Sicherheit am Kapitalmarkt schwanken, sowohl nach unten als auch nach oben. Fällt der Buchwert, so ist zu einem ungünstigen Zugriff nicht mehr die initial hinterlegte komplette Kaution liquide. Steigt die Sicherheit jedoch aufgrund der Rendite und dem Buchwert, so wird dadurch auch die Sicherheit für den Vermieter erhöht. Im Schadensfall könnte diese somit auf eine höhere Kaution als die initial hinterlegte Kaution zugreifen, um den Schaden abzudecken.

Ein Beispiel: Für eine Mietwohnung in München mit einer Miete von 1.400€ soll eine Kaution von 4.200€ hinterlegt werden. Der Mieter legt diese mit einem Robo-Advisor an, innerhalb von 3 Jahren bringt diese eine durchschnittliche Rendite von 5% – also 210€ pro Jahr. Nach 3 Jahren wären somit in dem verpfändeten Depot Fondsanteile in Höhe von 4.830€. Der Vermieter hat nun die Möglichkeit Schäden in dieser Höhe geltend zu machen. Der Mieter hat nach Auszug ohne Schäden eine höhere Kaution zur Verfügung als bei Einzug.

Vergleicht man dies mit einem Sparbuch, so wären hier mit einem derzeitigen Zinssatz von 0,01% lediglich 1,26€ Zinsen angefallen.

Wo kann man eine Robo Kaution erhalten?

Es gibt eine Reihe von Robo Advisors, die sich in 3 wesentlichen Punkten unterscheiden:

  • Anlagestrategien
  • Kosten
  • Depotbank im Hintergrund

Je nach Berater kommen unterschiedliche Anlagestrategien zum Einsatz, welcher in der Regel eine automatische Beratung im Vorfeld einhergeht. Die meisten Berater bieten eine Möglichkeit eine Risikoeinschätzung durch einen geführten Fragebogen durchzuführen. Anschließend werden je nach Risikobewusstsein des Anlegers bestimmte Empfehlungen gegeben. In der Regel kommen hierbei passive Anlagestrategien zum Einsatz, also ETF-Fonds die im Depot gekauft werden, bspw. von Aktien und Anleihen, aber je nach Anbieter auch von Rohstoffen oder Fonds nach ESG-Kriterien.

Die Kosten bei den digitalen automatischen Beratern richten sich nach den Verwaltungskosten sowie den Kosten für die Fonds, welche im Depot liegen. Diese rangieren in der Regel unter 1% der Einlagen, unter anderem auch orientiert an der Anlagesumme. Für die Mietkaution ist dies in den meisten Fällen eine vierstellige Summe.

Die Depotbank im Hintergrund ist deswegen relevant, weil diese die Verpfändung abwickelt – also die Einlagen an den Vermieter verpfändet. Nicht jeder Robo-Advisor, bzw. Fondsdepotbank lässt dies aktuell zu – und wenn, dann werden hierfür unterschiedliche Einmalgebühren fällig.

Aktuell (2021) gibt es den Robo-Advisor Growney, welcher mit der renommierten Sutor Bank als Depotbank zusammen arbeitet und ein Mietkautionsdepot anbietet.